三四线楼市分化严重 “去库存”仍很艰难?

 自今年3月以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，各项调控政策正不断加码。由于一二线热点城市调控已趋“顶配”，资本开始外溢，部分三四线城市的住宅市场已出现了明显回暖迹象。

对此，业内人士指出，在热点城市受政策压抑之下，三四线城市或将迎来“去库存”的良机。而今年一季度的数据也佐证了这个观点。2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。

北京从“317新政”出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一。

其实，除了位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中的部分热点三四线城市受到需求外溢的影响，需要政府推出限购政策外，其他三四线城市仍面临较大的去库存的压力。现如今，三四线城市的调控将在“去库存”与“降虚火”之间做出选择。但总体上来说，去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也主要是针对局部区域。

现如今，对多数三四线城市来说，去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说，库存量依然很大，对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。

现在问题来了，热点城市都受到了房地产调控的影响，投资性需求开始向外溢出，那是否会有助于其他非热点三四线城市的“去库存”呢？对此，笔者认为，针对部分三四线城市楼市的回缓，只是阶段性的，无论从人口、财富和其他经济发展因素来看，这种回暖很难长期持续，对于多数三四线城市来说，去库存压力仍然很大，需作持久战准备。

第一，三四线城市居民购买力对房价上涨更为敏感。相较于一二线城市购房主体以投资客为主，三四线城市的主要购买力是当地居民，对房价上涨的敏感度很强，即使现在部分三四线城市出现火热，也只是资本从一二线城市外溢到周边的三四线城市，这种外溢现象不可持续，一旦热点消退之后，多数三四线城市的房地产又将冷却下来。

第二，相对于一二线城市土地市场日趋紧张，地方政府供地明显不足，而多数三四线城市的土地资源还很宽裕，土地价格难有上涨空间，如果当地政府放开土地无限量供应，不但使房价上涨不可持续，相反还会对进一步加大库存量。

第三，三四线城市的房价上涨，关键要看人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素，而多数三四线城市居民收入增长有限、产业结构单一、人口净流入减少，出现了零增长或负增长。而像这样的三四线城市，即使迎来短暂楼市热销，也是不可持续的。

目前对于三四线城市，楼市的调控决不会是统一执行，而是因地施策。对于个别房价上涨过快的三四线城市，应实行限购等手段控制房价，打击投机性需求。而对于去库存压力大的城市要继续加大实行力度。近期，四川省资阳市发布的“购房奖励”政策就很是引人注目。

3月初，资阳市政府提出目标：年底商品住房库存量下降10%。当地明确，对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人，给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。此外，山东潍坊市、湖南湘潭等地也发布了去库存现金补贴措施。

当然，除了从供给端入手外，还要从需求端入手缓解部分三四线城市的“去库存”压力。比如控制新建住宅数量、改善住房供给结构。同时，发展当地租赁市场，将更多的库存房源转化成“廉租房”、“保障房”等。

由于各地对一二线城市进行了史上最严的楼市调控新政，一些投机资金又涌向了部分热点三四线城市，导致这些城市也出现了楼市过热问题。但是，这种资本外溢导致房地产回暖的现象是不可持续的。由于三四线城市的房价由当地人口流入、居民购买力、产业结构等众多因素决定，所以短暂的抄作不能代表未来三四线城市房地产库存的压力就此减轻了。