昨日中国社会科学院在京发布的2011《住房绿皮书》https://www.xxjcwmall.com/全国35个大中城市平均房价泡沫为29.5%https://www.xxjcwmall.com/泡沫指数最高的前7个城市泡沫成分占实际价格的比例超过50%。《住房绿皮书》还认为去年的平均毛利润率高达55.72%https://www.xxjcwmall.com/这一数据远超此前其他机构所说的30%。
抢地盘六成上市公司涉足房地产
绿皮书称https://www.xxjcwmall.com/A股上市公司中https://www.xxjcwmall.com/涉及房地产业务的公司数量直线上升https://www.xxjcwmall.com/仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业https://www.xxjcwmall.com/通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家https://www.xxjcwmall.com/占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。按深、沪两市分类的20个行业中https://www.xxjcwmall.com/除去房地产、金融保险以外https://www.xxjcwmall.com/其他18个行业也都有行业内公司涉及房地产业务。
牟暴利去年平均毛利达到55.72%
绿皮书分析https://www.xxjcwmall.com/利润诱惑是众多企业集中投资房地产行业首要原因。2005-2009年间https://www.xxjcwmall.com/我国房地产行业平均毛利润率在30%左右。在受国际金融危机冲击的2009年https://www.xxjcwmall.com/我国房地产行业仍在宏观政策的刺激下的“V”形经济复苏中大受其益https://www.xxjcwmall.com/平均毛利润率高达55.72%。
但在不同机构的研究报告中https://www.xxjcwmall.com/毛利率存在不同说法。据报道https://www.xxjcwmall.com/今年3月26日https://www.xxjcwmall.com/四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示https://www.xxjcwmall.com/2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%https://www.xxjcwmall.com/较2008年下降了6.5个百分点。其原因主要是由于2008年楼市销售不畅不少企业促销https://www.xxjcwmall.com/以及营业成本增加。
压力大北京月度偿付率常超100%
绿皮书称https://www.xxjcwmall.com/我国绝大多数城市偿付房贷压力巨大。国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上https://www.xxjcwmall.com/特别是部分城市近100%https://www.xxjcwmall.com/反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。
月度偿付率简单说就是月供与月收入的比值https://www.xxjcwmall.com/月度偿付率为100%意味着家庭每个月的收入全部用以供楼。绿皮书指出https://www.xxjcwmall.com/按照国际通行做法https://www.xxjcwmall.com/月度偿付率的最高线是30%https://www.xxjcwmall.com/超过这个线的家庭属于低收入家庭https://www.xxjcwmall.com/这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。
绿皮书指出https://www.xxjcwmall.com/目前月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京https://www.xxjcwmall.com/大多数月份的月度偿付率竟超过100%。值得关注的是https://www.xxjcwmall.com/重庆的月度偿付率是少数的几个处于30%以下的城市之一https://www.xxjcwmall.com/也是唯一的大型城市。
绿皮书指出https://www.xxjcwmall.com/租房压力也在日益沉重https://www.xxjcwmall.com/住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。
泡沫多35个大中城市平均为29.5%
绿皮书指出https://www.xxjcwmall.com/通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现https://www.xxjcwmall.com/全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
泡沫指数最高的前7个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。
绿皮书指出https://www.xxjcwmall.com/由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确https://www.xxjcwmall.com/房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。
警钟
经济房地产化三大风险
首先https://www.xxjcwmall.com/经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看https://www.xxjcwmall.com/上市公司的财务报表看似好看https://www.xxjcwmall.com/但从长远看会削弱上市公司的竞争力https://www.xxjcwmall.com/其危害显而易见。
其次https://www.xxjcwmall.com/将阻碍产业升级https://www.xxjcwmall.com/加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业https://www.xxjcwmall.com/尤其对钢材、水泥等需求巨大https://www.xxjcwmall.com/房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大https://www.xxjcwmall.com/不利于转变经济发展方式。
最后https://www.xxjcwmall.com/经济房地产化将助长投机心理https://www.xxjcwmall.com/吞噬企业家精神https://www.xxjcwmall.com/掏空未来30年中国经济增长的基础。
房价泡沫指数
泡沫最高
福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)
*泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高
北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)
*泡沫成分占实际价格比例在30%～50%之间
存在一定泡沫
南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙
*泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下
泡沫较低
南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐
*泡沫成分占实际价格比例在10%以内
预测：明年房价稳中有降
绿皮书预测https://www.xxjcwmall.com/2011年预计住房市场继续调整https://www.xxjcwmall.com/稳中有降。第一季度将在多重紧缩因素的综合作用下https://www.xxjcwmall.com/开发企业可能会降价或变相降价https://www.xxjcwmall.com/销售面积可能因此上升；第三季度https://www.xxjcwmall.com/供求矛盾可能重新出现https://www.xxjcwmall.com/房价有一定上涨压力；第四季度https://www.xxjcwmall.com/调控政策可能重新趋紧https://www.xxjcwmall.com/房价与销售量相对稳定。
楼市调控10大挑战
在昨天的绿皮书发布会上https://www.xxjcwmall.com/中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任、绿皮书主编倪鹏飞指出https://www.xxjcwmall.com/中国房地产调控面临10个方面的挑战：
1.制度缺陷导致主体冲动https://www.xxjcwmall.com/主体冲动导致市场失衡。国家为了刺激经济的增长https://www.xxjcwmall.com/有一个增长的冲动https://www.xxjcwmall.com/地方政府炒买土地的冲动https://www.xxjcwmall.com/金融体系信贷的冲动https://www.xxjcwmall.com/开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动https://www.xxjcwmall.com/也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡https://www.xxjcwmall.com/需求结构失衡https://www.xxjcwmall.com/投资者和投机者的需求挤压了普通消费者的需求。供给失衡https://www.xxjcwmall.com/尤其中低档房甚至包括保障房的比例大大难以适应需求。
2.中国宏观经济现在一个重要的问题是动力不足https://www.xxjcwmall.com/对房地产依赖严重https://www.xxjcwmall.com/保增长和调房价存在两难。明年还同时存在着通货膨胀的压力https://www.xxjcwmall.com/通货膨胀来临可能又会导致买房来保值。
3.多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在：土地资源稀缺的预期；中国城市化等因素；人民币升值预期；中国经济长期快速增长等。
4.来自开发市场。房地产较高的行业毛利率https://www.xxjcwmall.com/进入门槛低https://www.xxjcwmall.com/销售方式便于风险转嫁https://www.xxjcwmall.com/大量企业向房地产转移。
5.货币供应宽松导致房地产市场资金暴增https://www.xxjcwmall.com/流动性充裕https://www.xxjcwmall.com/货币供应收紧并不导致房地产市场锐减。
6.土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决https://www.xxjcwmall.com/土地融资助长地价上涨。
7.房地产已经调控很久https://www.xxjcwmall.com/这种紧缩的调控对市场各方的压力越来越大https://www.xxjcwmall.com/即使不会停止https://www.xxjcwmall.com/也会出现一些减弱的情况。
8.目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立https://www.xxjcwmall.com/现在推出的公租房目标、主体都非常不明确。
9.目前调控目标不明确https://www.xxjcwmall.com/任务不具体https://www.xxjcwmall.com/政策不连续https://www.xxjcwmall.com/责任不落实https://www.xxjcwmall.com/执行力有待加强。
10.国际经济、全球金融、国际游资对中国房地产虎视眈眈地觊觎。
