雄安新政发布，中国房地产彻底换了玩法！

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2019年1月24日，中国最权威的官网——中华人民共和国中央人民政府网，高调发布一则消息。

《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》发布：

这标志着中国唯一的“千年大计，国家大事”之雄安新区正式由规划阶段进入了实施阶段。

整个《指导意见》，12000余字，从数个方面阐述了中央对于雄安，这个未来都市样板的规划、发展的要求，并且提出了具体落地的时间表。

可以说，虽然描绘的是雄安二十年的蓝图。

但不言而喻，雄安发展将是整个国家，整个高层对于中国发展道路的一次意义重大的探索，更可以看做是整个中国“改革进入深水区”的一块试验田。

所以，对于雄安的要求，对于雄安的期许，对于雄安的规划，更可以当做未来党中央对于整个中国未来50年发展的一次预演，我们必须心中有数，方可未雨绸缪。

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整个《指导意见》12000字，从经济发展、城市治理、公共服务、引人用人、人口土地、生态文明、财税金融、治理体制八个大方面，35个小方面提出要求，是一篇绝大的文章。

今天我们先分析其中的“房地产部分“。

对于雄安未来的居住和房地产，中央是这样要求的（原文为一段，为了便于大家理解截为数段）。

1、 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居 
2、 针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。 

3、 严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。 

4、 制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。探索不同供地方式下的不动产登记模式，创新购房与住房租赁积分制度。 

5、 创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，支持发行房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。 

6、 支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。

关于房地产部分虽然不到400字，然而已经足以勾勒出未来20年到50年，中国房地产发展方向和趋势，值得我们字字品读。

其中很多的措施，将会成为长效机制和未来国家房地产发展的模板，坚持下来，这一点毋庸置疑。

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1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。

解读：房住不炒，将会作为一个长期的房地产国策坚持下来，不会随着本轮调控措施逐步撤出而消失，从这句话纳入雄安新政发布之时，就已经注定。

职住平衡是个新词，从字面上讲就是职工数量和住房数量要匹配，对于这些即将迁入雄安央企来说，至少解决他们住房问题，这是最大的一个原则。

然而这一制度和原来的“公房”制度是否还有区别，尚不能肯定。

住有所居”一词表明，对于雄安，未来居民对其住房还是要拥有产权的，而不能仅仅依靠“租赁”（不管是公房还是私房）来解决。
2、针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。

解读：

前半句很常见，基本上就是现在理解的“长效机制”落地，然而后半句“个人产权住房以共有产权房为主”却第一次看见。 

可以看出，从大方向，全国范围，特别是在主要的几个一线城市上来看，100%产权的商品房一定会逐步减少土地供应，而“共有产权住房”可能将成为我们下一代主要的“产权拥有方式”。

这一点北京在2017/18年已经开始实践，对雄安也是这个政策，对于未来主要的一线城市，这个趋势已经不可避免。

3、严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。 

解读：

这是讲给周边保定等城市负责人听得，至少在2022年之前，这些城市必须严控房价，严控炒房，千年大计不能毁于炒房。

4、制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。探索不同供地方式下的不动产登记模式，创新购房与住房租赁积分制度。

解读： 

出现了好几个新概念“租让结合”、“混合空间出让”、“作价出资入股”、“租赁积分制度”，很多都是第一次出现，究竟如何实施，必须有细则，现在不敢妄断。

然而，一点可以肯定用于租赁的土地一定会增多，并且“集体土地”将在未来发挥越来越大的作用。

雄安试验田和样板的作用，极大的可能在这几项新概念，新制度中体现，如果实验成功，在一线城市铺开是必然的。

5、创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，支持发行房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。 

解读： 

从本轮调控开始，租赁已经成为越来越热的概念，但是在正式场合国家更多的是提到租售同权的问题。 

对于和长租公寓企业和长租公寓资金信托等相关的金融产品，国家从未表态表示支持。这是由于本身涉及金融安全和稳定，国家需要谨慎。 

这次在雄安文件中，以较长的篇幅进行论述，很显然，对于这方面的政策国家会开始在雄安进行重点试点，而不会很快大规模在全国进行铺开，只有当雄安实验成功，在全国才会展开。 

6、支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。

解读：

政策性金融机构主要指由政府创立或担保、以贯彻国家产业政策和区域发展政策为目的、具有特殊的融资原则、不以盈利为目标。

但是截至到现在，只有国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家，很明显针对于住宅，国家将成立第四家。 

或许，通过这种方式，国家将渐渐解决“银行被房价绑架”和“房价一跌第一个受不了的是银行”的问题。

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很显然，针对于房地产，以雄安为起点，国家开始下一盘很大的棋。 

如何进行房地产的供给侧改革，既要房住不炒，也要用这个夜壶拉动经济。 

如何更有效地供应土地，既不造成住宅过量库存，也不能搞的房价高不可攀 

如何进行房地产金融化改革，既要有效支持，也不能造成系统化金融风险。

等等 

这么多既要，又要的问题，我们现在必须进行一场触及灵魂和利益的深层次改革。 

然而，这种力度的改革放在现在任何一个一线、二线市场，当利益格局一旦形成，当利益集团一旦形成，他们将成为继续改革的最大阻力。

实际上“稳地价、稳房价、稳预期” 就是这种想改又想稳的无奈，这就是中国房地产所面临的最大现实。 

或许，只有在雄安，一片白纸的雄安，真正房地产改革才能进行。 

因为只有在这里，房地产才能真正做到“敢为天下先，坚决破除不合时宜的思想观念、条条框框和利益藩篱”的改革。 

或许，这就是雄安，这片未来中国北方的改革热土，对于中国房地产的最大意义。 

一句话，雄安不靠卖地开发，不搞土地财政，炒房也就别去雄安了。